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二手房纠纷

租赁关系弄不清,北大博士创业受挫

在号召“大众创业、万众创新”的当下,大学生创业成功的实例屡见不鲜。众多学子受此鼓舞,在就业压力、自我认知等因素的综合作用下,纷纷加入自谋职业的大军。然而,在创业起步阶段,最常面临的现实问题之一就是租赁场地。租赁合同签不明白,可能大有后患。本文就是一起因铺面租赁所引发的北大在读博士生创业者与店铺转让人互诉的案件。

原告诉称

小王诉称,小李与小王于2015年8月20日签订店面转让协议,将海淀区丹棱街欧美汇5层一店铺转让给小王使用,转让费15万元。小王支付9.2万元转让费后发现商场不允许擅自转让店铺且小李存在隐瞒消防通道整改、租金上涨等实际情况。在商场不允许转租店铺的情况下,小李将店铺转租给小王的合同应属无效,故请求法院确认双方之间的协议无效并要求小李返还已支付的转让费9.2万元。

被告辩称

小李辩称,协议是双方的真实意思表示,不存在无效情形。该店铺也是小李由他人手中转租而来,不知晓不允许转租。小李提起反诉,其反诉请求为:1.确认双方的协议有效;2.小王继续履行合同,支付剩余转让费5.8万元。

法院经审理后认为

小王对小李的反诉辩称,小李未提举证据证明原出租方同意转租,故协议无效,请求法院驳回小李的反诉请求。

法院经审理查明,2015年8月20日,小李与小王签订《店面转让协议书》,将小李位于海淀区丹棱街欧美汇5层某号的店铺转让给小王使用,建筑面积10平方米。小李保证小王同等享有小李在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。小王同意代替小李履行原有店铺租赁合同中所规定的条款,定期交纳租金及该合同所约定的应由小李交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其所有设备等全部归小王。小王于2015年8月20日向小李支付转让费8万元作为首付款,余款7万元半年内结清。后小王向小李支付转让费共9.2万元。

小王受让店铺后曾向欧美汇商场银行账户中转账支付过2015年8月、9月两个月的租金,尚欠2015年10月租金未付,之后其于2015年11月10日在未通知欧美汇商场管理人员的情况下自行撤店。协议未约定店铺承租期间。经询,小王称签订协议时,小李称原租赁合同期间至2016年6月30日。

经询,小王称,其在签订协议之前对商场不允许转租的要求不知情,也未提前询问是否允许转租。同时,其主张商场通知不允许其经营,现店铺已被拆除用作过道。

经确认,欧美汇商场不允许擅自转租商铺,对于未经允许转租的,将根据合同约定视情况处理。因该店铺当时欠付一个月租金,经通知无人交纳,商场通知要求收回铺面,后商场实际收回铺面时发现店铺实际经营人已自行弃店离开。

法院认为,小王自小李处受让店铺,后小王曾自行向欧美汇商场转账支付两个月租金,后拖欠2015年10月期间的租金并于2015年11月自行撤店。欧美汇商场不允许租户擅自转租的管理规定,并非导致转租合同无效的法定事由。现小王以《店面转让协议书》违反欧美汇商场不允许租户擅自转租的要求为由主张协议无效并要求返还已支付的转让费缺乏依据,法院不予支持。小李要求确认《店面转让协议书》有效,法院予以支持。2015年8月20日双方签订协议转让店铺后,小王支付了9.2万元转让费,仅经营三个月左右即撤店离开。鉴于欧美汇商场存在不允许租户在未经其允许的情况下擅自转租的管理要求,影响小王与小李之间转让协议的履行,在此情况下,小李要求小王继续履行协议,支付转让费尾款缺乏依据,法院不予支持。最后,法院驳回了双方的诉讼请求。

法律提醒


创业人员在租赁房屋时,应事先了解清楚房屋的所有人、管理人及其对房屋租赁的要求,如房屋用途、是否允许承租人转租、租赁期限、未来用途规划等。尤其是针对需要转租的情形,更需谨慎,切勿轻信转租人单方的陈述或承诺,以防后续发生本可避免的纠纷,影响对租赁房屋的正常使用。