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二手房纠纷

购买学区房 小心非学区

不想让孩子输在起跑线上的家长都乐于购买学区房,但购房之后不一定能上中意的学校,想要退房却难如意。购买学区房时应将购房目的等项目写入协议,以便维权之需。

  案例:

  买了学区房 上不了名校

  冯先生为刚出生不久的孩子今后上和平里一小,决定购买杨先生所有的位于东城区和平里一区的一套房屋。双方签订《北京市存量房屋买卖合同》,冯先生按约定支付购房定金5万元,杨先生配合办理完毕房屋产权过户手续。后来冯先生发现该房屋内有案外人唐某的户口。冯先生认为,因该户口的存在导致全家的户口不能迁入,直接影响到今后孩子的入学,致使合同目的不能实现,遂请求法院解除合同并双倍返还定金。

  律师分析:

  目的不明 法律难保护

  学区房作为商品房交易中的一大卖点,由于教育资源分布不均衡,知名小学、初中学校所划定服务片区的住房受到家长们的热烈追捧。然而,学区房不仅是一个地理位置的概念,还包含户籍、入学条件等其他因素。要进入知名学校读书,不仅需要满足就近原则,还需要满足户籍、入学资质等条件。另外,义务教育政策对入学条件也在不断修订,加之各片区学校对政策的理解亦不相一致,从而导致学区房实际上并不一定在真正的学区之中。

  在很多案例中,当买房人发现购买房屋并非学区时,就会以购房目的的不能实现为由起诉解除合同。此时,法院判断解除合同的法律依据是合同目的不能实现,然而合同目的与家长们的购房目的是否为同一法律意义上的含义,需要进一步地认定与判断。

  合同目的是一个法律概念,而购房目的并不是法律概念。冯先生的购房目的很明确,是为孩子入学购房,然和合同目的受房屋买卖合同的性质以及合同条款的约束,体现的是合同双方对房屋买卖事宜达成的共同意思表示,在房屋买卖合同没有明确就合同目的进行约定的情形下,合同目的应与合同标的,也就是交付房屋紧密相关。

  然而冯先生与杨先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》中并未约定合同目的为孩子落户上学,在此情形下,购房落户入学作为与交付房屋相关的可期待的间接利益,不能解释为合同目的。因此,冯先生以合同目的不能实现为由主张解除合同不能成立。

  律师提醒:

  购买学区房 约定要详细

  为保证购买学区房利益,根据合同意思自治原则,当双方合意约定将孩子落户上学作为合同目的时,孩子落户上学则可以被解释为合同目的。如果冯先生经与杨先生协商约定,所购房屋用于冯先生之子入学和平里一小读书之目的,保证冯先生户口迁入购买房屋,否则承担违约责任等,冯先生的购房目的与合同目的一致,可以依法维护自身的合法权益。

  家长们拟购买学区房时应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等,在签订学区房买卖合同时确保合同目的与购房目的相一致,例如就房屋原有户籍的迁出期限、办理方式、违约责任等作出详细约定,若在约定的期限内出卖人不负责迁出户口的,买房人有权解除合同并追究违约责任。