关于我们

王文静律师 王文静房地产律师网系由房地产领域资深专家律师王文静律师创办,由我国房地产领域的著名专家学者及北京市东元律师事务所资深律师组建的专业房产法律服务平台。团队组建以来,一直潜心于房地产领域的法学研究及案例实践,经过多... 详细>>

在线咨询

联系我们

律师姓名:王文静律师

手机号码:15810000851

联系地址:北京市朝阳区朝外大街乙12号昆泰国际大厦写字楼16层1605-1607

二手房纠纷

隐瞒“凶宅”信息导致买受人意思表示不真实 法院判定撤销购房合同

 案情简介
       小蒋马上要结婚了,为置办婚房,小蒋和母亲张女士找到中介公司,考察多个小区,终于选到一套称心如意的“好房子”。
        张女士与崔女士、小赵(崔女士之子)签订《存量房屋买卖合同》,以不低于市场价的价格购买该房。合同签订后,张女士依约向崔女士和小赵支付了房款,并交纳契税、个人所得税、土地出让金、房屋所有权登记费、居间代理费和保障服务费。随后,在房屋装修过程中,张女士听邻居议论这房子是“凶宅”,崔女士的丈夫就烧死在这套房子里,但在双方签署的《房地产经纪服务事项告知书》中“重大瑕疵”一项披露该房屋不是“凶宅”。
        张女士认为崔女士、小赵和中介公司隐瞒“凶宅”的事实,构成欺诈。故诉至法院,要求撤销房屋买卖合同,崔女士、小赵和中介公司返还购房款、契税并赔偿装修损失、物业费以及按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。
        崔女士辩称,赵先生因床铺阴燃导致过量吸入一氧化碳中毒死亡,纯属意外,与自杀和他杀无关,不认为该房屋是“凶宅”,不同意撤销合同、返还房款。
        中介公司表示在签约时已经尽到审核义务,因为张女士是给儿子购买婚房,签约时就特别询问该房屋是否发生过自杀、他杀等非正常死亡事件,崔女士和小赵均予以否认。
        经法院审理查明,该房屋曾发生火灾,造成赵先生死亡,经法医鉴定原因为一氧化碳中毒死亡。

        裁判要旨
        “凶宅”并非法律概念,是具有一定主观色彩的评价。即使“凶宅”不存在物理上的质量瑕疵及法律上的权利瑕疵,客观上也不影响房屋的正常居住使用,一般人仍对“凶宅”普遍存在忌讳、恐惧或不吉利的心理,从而拒绝购买或者不愿意以同等市场价值购买“凶宅”,导致此类房屋在市场中的交易价值相对较低。如果出卖人隐瞒房屋为“凶宅”的信息,可能会导致买受人做出违背自己真实意愿的意思表示。
        法院认为,崔女士和小赵未披露房屋内发生非正常死亡事件,违反诚实信用原则,构成欺诈,故判决撤销张女士与崔女士和小赵签订的《存量房屋买卖合同》,崔女士和小赵返还张女士购房款及相应利息损失,同时,赔偿张女士已支付的契税、个人所得税、已购公有住房上市出售补缴土地收益、房屋所有权登记费及相应利息,赔偿张女士装修费、物业费、装修管理费、垃圾清运费。

        以案说法
        民俗文化经过历史的长期积淀并延续,形成了普通大众对自然和社会的认识评判,进而影响公民的行为判断。虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值,但是该情形因影响到购房者的心理感受包括忌讳、恐惧、焦虑等而造成房屋交易价值降低,与当事人在缔约时真实意思表示不符,违背了买受人对于房屋实际价值的期待,构成房屋的重大瑕疵,是影响买卖合同订立及履行的重大事项。
      《合同法》规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。房屋出卖人出售房屋时,自身负有信息披露义务,应当如实全面的将所售房屋有关信息特别是房屋瑕疵充分告知买受人,促使买受人做出符合自己意愿的意思表示。因此,如出卖人隐瞒房屋为“凶宅”及其他隐性瑕疵等,应理解为对于诚实信用原则的违反,构成欺诈,合同应予撤销。