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律师姓名:王文静律师

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二手房纠纷

二手房定金纠纷较多,律师为买卖纠纷处理支招

一、二手房买卖中与中介之间的纠纷


  谢某想购买某小区的房子,在该小区门口看见A房屋中介公司外张贴的房屋出售的广告,看中一套房子,遂与A中介公司签订了《房屋买卖中介服务协议》就某小区房屋看房、中介服务事宜作了约定,约定中介服务费是房屋总价的3%,同时约定谢某不得私下与其他中介公司或房东就曾介绍的出售房进行本委托事宜的交易,违者需支付违约金,违约金的数额是中介服务费的50%。随后,中介公司带谢某看了出售房屋,并在《买受方看房确认书》上签字。此后,谢某找到另外一家中介公司B公司,B公司收取的中介服务费是2%,比A公司少了几万元中介费,谢某就与出售房房主通过B公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》,并办理了房产权属交易登记手续及支付购房中介费。A公司认为谢某某和房主私下跳单交易,拒付中介费,要求谢某支付房屋买卖中介费及违约金。谢某则认为A公司并未促成房屋买卖及贷款服务,无需支付中介费;且A公司收费过高,购买该房屋是通过B公司提供的居间及中介服务。法院经审理认为,谢某的行为,已违反《房屋买卖中介服务协议》中的义务,应按合同约定承担违约责任,但合同约定的中介服务费过高,应予以减少;因A公司与谢某某签订的《房屋买卖中介服务协议》只是进行了部分履行,A公司无权按合同约定获得全部中介费用,只能要求部分费用。

  在二手房买卖中,很多购房人选择中介进行服务,因为中介服务的不规范,收费不透明,欺骗购房人等情况屡见不鲜。如何避免和解决和中介之间的纠纷,是很多购房人要注意的为问题。

  首先,我们要选择正规的房屋中介服务公司。所谓正规,也就是能在相关部门查询其注册信息、执业信息的公司,不是说是大公司,大公司违规的也很多。选择正规公司的好处是可以进行投诉、诉讼等方式来维护自己的权利,有些公司连注册都没有,一旦发生纠纷,都无处解决。

  其次,在签订中介服务合同时,一定要明确服务的内容及相对应的费用,比如看房费用是多少,办理贷款费用是多少,上述案例中就是没有明确相关费用,造成一定的损失。

  再次,在签订中介服务合同后,如果以该中介公司服务水平低、服务收费高等原因,想委托其他中介公司进行中介服务,作为买家,一定要看卖方是否通过多个中介公司挂牌交易,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,则不构成违约。

  最后,作为卖方,最好是不要独家委托某中介公司进行出售房屋,这样存在一定的风险。因为中介公司独家代理合同中一般会约定“委托期限内,卖方不得以任何理由提高房价,或通过其他途径销售,不得以任何理由与公司的客户私下交易。”如果卖方违反上述约定,要承担高额的违约金。这无疑对卖方来说是不利的。

  二、二手房买卖纠纷中如何确保自己不违约、如何取证对方违约责任及如何合理提出违约金数额

  2012年12月20日,孙某与田某(以其妻子何某的名义)通过房屋中介A公司签订《北京市存量房屋买卖合同》,双方约定由孙某购买田某妻子何某名下的某小区的房屋,由于何某在国外,由田某代表何某在合同上签字(签订合同时田某未有何某授权其卖房的授权委托书,签订合同后何某从国外将授权委托书发给中介公司)。双方的合同约定,房屋总价800万元,同时约定(第六条):出卖人在过户当日将该房屋交付给买受人。”(第七条):“除不可抗力外,出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付给买受人,逾期超过十日的,买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自退房通知书送达之日十日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。“并在合同补充协议中约定,合同签订当日,孙某支付田某第一笔定金10万元。同时约定(第一条):“乙方(孙某)于2013年1月1日前向甲方支付第二笔购房定金20万元。甲方应于2013年3月1日前办理房屋抵押登记注销手续,自改房屋办理注销抵押登记之日起60日内,甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”(第三条)甲方(何某)出现拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格情形的,构成根本违约,乙方有权以书面形式通知解除房屋买卖合同,甲方出现上述根本违约情形之一的,应在违约行为发生之日起十日内,以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。”

  上述合同及补充协议签订后,孙某将第一笔定金10万元直接打入田某提供的银行卡中。2013年1月10日、2013年1月19日,孙某与田某通电话,并进行了电话录音,录音内容为孙某要求田某提供账号以支付第二笔定金,田某表示不着急,且其想把钱款放在另外的账户上。2013年1月20日,孙某向田某、何某发出催告函,要求二人履行合同,提供银行账户以便收取剩余20万定金及房款。2013年1月24日,田某以田某及何某的名义向孙某发送解约通知书,主张田某未能在2013年1月1日前支付第二笔定金已构成违约,因此通知孙某合同自解约通知书发出之日起自动解除,已收取的10万元定金不予退还。

  随后,孙某将何某起诉到法院,认为何某卖房过程中多次要求将涉案房屋涨价,何某的行为构成违约,要求解除合同、返还定金10万元并承担违约金160万元。针对孙某的起诉,何某先提出反诉,认为其丈夫未经其同意擅自以其名义出售房屋,合同应属无效。同时认为,如果合同有效,自己同意解除,但属于对方违约,对方应承担违约责任,如认定自己违约,对方违约金过高,没有事实依据,要求减少。法院最终判决,确认孙某与何某之间的合同有效且解除,和何某返还孙某定金10万元,何某支付孙某违约金20万元。

  法院判决的依据如下:

  在认定合同有效方面,最终认定合同有效,一是以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”二是以何某向中介公司传真授权委托书,且何某和田某是夫妻关系,田某在出售过程中出示了结婚证原件,田某的行为构成了民法通则上的表见代理。

  在认定违约责任上,法院以孙某提出的卖方提出涨价构成违约导致合同解除没有证据,即买方无有效证据证明卖方提出涨价是在2013年1月1日前。最终没有认定卖方根本违约,只是在双方都认可合同解除的基础上,认为双方当事人在合同解除的法律后果上均有一定的过错,而何某的过错高于买方。法院认为,一是田某在未有何某的授权委托书情况代表何某签订合同,而孙某在明知田某没有授权委托书且房屋登记在何某名下的情况下与田某签订合同,双方都没有尽到审慎义务,对合同未能履行存在过错。二是买卖双方在合同中对于购房款项的支付方式未作出明确、具体的约定,以至于双方就孙某迟延支付第二笔定金是否已构成违约发生争议,结合录音内容及催告函内容可以认定,孙某曾主动联系田某要求提供账号以接收后续款项,但田某予以推脱并未提出解除合同,而此时不存在履行合同障碍,因此,卖方对于合同解除的后果显然负有过错。与此同时,孙某第一笔10万元地改进以银行转账方式支付给田某,孙某是知道田某账户的,在田某不提供账户情况下,孙某可以通过向该银行账户汇款、公证提存或通过中介公司转交第二笔定金的方式确保自己义务的及时履行。现孙某无证据证明在2013年1月1日前已经就接受第二笔定金向卖方进行了催告而卖方予以拒绝,因此,孙某在自己义务履行上也存在瑕疵。

  在认定赔偿数额上,法院认为,孙某未按照约定时间支付第二笔定金且就后续付款变更事宜与卖方未取得明显一致情况下,未及时采取适当措施导致损失扩大,就扩大的损失,卖方不应有赔偿义务。法院结合合同履行的具体情况、双方各自的过错程度、孙某一方就自己经济损失等相关因素,认为孙某提出的数额过高,予以酌情减少。

  从以上案例,作为房屋的出售房及购买方,我们得到什么启示呢?

  首先,作为卖方,在委托他人出售房屋时,最好是有授权委托书,作为买方,更需要重视对方委托代理人是否有合法的委托代理手续,最好是有公证的授权委托书,以避免将来出现的纠纷。

  其次,对于如何确保自己不违约问题,一是要合同对于关键条款要约定清楚,案例中就是因为对于后续款项支付上没有约定明确,导致无法确定违约责任。二是严格按照原履行方式和合同约定进行履行,案例中卖方如果坚持按照原合同约定时间及账号要求买方支付款项,就不会出现自己违约程度过于买方的情况。买方在明知对方账号情况下,如果将款项支付到原账号,就不会出现自己履行违约情况。

  再次,对于违约取证问题上。在合同约定不清楚情况下,要采取一定办法固定对方违约责任,录音、录像是一个很好的办法,但一定要对关键事实进行录音录像。案例中,买方进行录音取证的方式想取得对方违约的事实,但录音的时间不对,如果在自己第二笔款项支付前进行录音,就能证明卖方的涨价违约情况。在之后进行录音,法院是难以支持卖方根本违约的。

  最后,在违约赔偿的数额上。作为起诉方,一定要正确合理的提出要求对方支付的违约金,并提供充分的证据。提出的违约金过高,在法院没有支持的情况下,损失了不必要的诉讼费用,而且给法院以漫天要价的感觉。提出违约金时,一是要考虑到合同履行的阶段,如果合同履行阶段仅仅是支付了定金,没有入住房屋,法院会考虑这样的履行阶段给守约方造成的损失相对较少,案例中,法院就是考虑到履行阶段问题,酌情减少了违约金。二是要考虑到自己是否也存在违约情形,是否存在过错,如存在,法院也会酌情减少违约金数额,案例中,法院就是考虑到孙某存在一定的过错,酌情减少了违约金数额。三是是否存在扩大损失的可能。案例中,孙某就是在合同可能存在不能履行情况下,仍然卖掉自己的房屋,造成损失,法院最终认定其扩大了损失。四是充分举证自己的损失,比如自己租房损失,自己出售房屋差价损失等,案例中,孙某提供的这方面证据不足,造成了法院大量减少违约金数额。