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二手房纠纷

为逃税买房不过户,房屋险落他人手

9年前,小清(化名)购买了一套二手房,为逃减税款,在合同中少写实际成交金额,并长期不办过户手续,结果险些“偷鸡不成蚀把米”,房产差点到了他人名下。近日,二审法院作出终审判决,小清购房时签订的合同书有效,判决生效后30天内应办理房产过户手续。
    
法院查明,1995年12月31日,大礼(化名)将其一套面积为94平方米的房屋卖给小清,双方签订合同约定:“卖方净收8万元;一切移交手续和费用等由买方负责支付;全部款项在1995年12月31日前付清,付清后交房产证。”买卖双方及证人李某签名认可。同日,小清付清房款后,大礼出具了一张收条,内容为收到小清买房款17万元。此后,该房屋由小清使用,但一直没有办理过户手续。1997年11月22日,大礼病故。2004年11月4日,大礼的五位法定继承人经公证处公证,其中四位声明自愿放弃对该房产的继承权,该房产由大礼的长子大海(化名)继承。2004年11月11日,大海将继承的上述房屋办至其名下,并领取了产权证。为争回房产权,2005年3月21日,小清向法院提起诉讼。    

案件分析


一审法院认为,小清与大礼当初签订合同的目的是少缴税费,因此故意将双方谈妥的房屋买卖价17万元以8万元的价格向房产交易所申报并办理有关产权过户手续。该瞒报房价、偷逃国税的行为损害了国家利益,因此应判决该合同无效。

   
 一审宣判后,小清不服判决,于今年3月向二审法院提起上诉。近日,二审法院作出终审判决:小清与大礼于1995年12月31日签订的合同书有效;限大海于判决生效后30天内将房产过户给小清。

律师说法:当事人应诚实履约
    
本案焦点是大礼与小清于1995年12月31日签订的有关房屋买卖的合同以及同日由大礼出具的收条是否真实、合法、有效的问题。二审法院审理后认为:被上诉人大海等人对笔迹鉴定样本上签名的真实性提出异议,但由于其拒不提交大礼的签名样本进行鉴定,小清主张合同与收条的签名均是大礼所签,法院予以采纳。因该合同是小清与大礼在平等、自愿的基础上依法签订,合法有效,房屋买卖价款应确认为17万元。收条中明确书写所收款项是“小清买房款”,并且收款日期与合同约定的付款日期相吻合,据此可以认定该合同和收条所记载的是同一事实。
    
因此,小清与大礼签订的合同有效,该房屋的所有权实际已不属大礼所有,只是欠缺过户登记这一公示行为。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”虽然该合同没有明确约定过户的时间,但作为房屋买卖合同,合同的目的要求出卖方应当协助办理房屋产权过户手续,这是出卖方的义务,否则就属不完全履行合同。因大礼已死亡,其继承人有义务按合同的约定协助小清办理房屋产权过户手续,而不能以继承的方式否定原来的生效合同,并将该房屋的产权办理到自己名下。所以,大海通过公证继承该房屋并将产权登记到自己的名下的行为无效,实际已侵犯了小清的合法权益。同时,偷逃税款行为违法,情节严重的还可能被追究刑事责任,奉劝购房人不要贪小便宜吃大亏。