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律师姓名:王文静律师

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二手房纠纷

房屋交易价格存在争议 法院判令按实价履行

背景:买卖双方造假房屋交易价格以规避税费,后合同履行产生纠纷诉至法院。最终,法院认定合同中的价格条款无效,但不影响合同其他部分的效力,判令双方应按房屋真实交易价格继续履行合同。

案情简介

王某夫妇欲购买熊某房屋一套,并与其签订《买卖定金协议书》,约定以总价款308万元购买房屋。后双方签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》以及《补充协议》约定房屋估价为140万元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价168万元,且应按140万元办理房屋的缴税、过户手续。

合同履行过程中双方产生争议,王某夫妇要求按照140万元价格进行房屋网签,熊某不予配合,后双方均诉至法院。诉讼中,王某夫妇则要求熊某协助其以140万元的价格进行房屋网签、办理贷款手续、房屋权属转移登记手续并交付房屋,熊某不同意继续履行合同,主张因存在规避税费的情况房屋买卖合同应属无效,但同时熊某表示,如果法院认定合同有效,应当判令以308万的价格进行网签。


法院判决

一审法院经审理认为,王某夫妇与熊某明确约定涉案房屋总价款为人民币308万元,其中房屋估价为140万元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价168万元;双方同意按照房屋净价140万元办理房屋的缴税、过户手续。由此可见,王某夫妇与熊某共同确认的房屋实际交易价格为308万元,约定“房屋估价为140万元”的目的系“办理房屋的缴税、过户手续”。房屋交易价格为税务部门的主要计税依据,王某夫妇与熊某的上述约定明显为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,故该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。熊某反诉要求以真实交易价格308万元办理网签手续等反诉请求,法院予以支持。王某夫妇要求熊某协助办理房屋权属转移登记手续及交付房屋等诉讼请求,法院亦予以支持。

一审判决作出之后,熊某不服提起上诉,二审法院依据国家税收监管的规定及要求,认定涉案合同中的价格条款无效,并判令双方应当以真实交易价格308万元办理网签手续,并无不当;但价格条款的无效,不影响合同其他部分的效力,故一审法院对于王某夫妇要求继续履行房屋买卖合同的要求予以支持,亦合法有据。据此,二审法院判决驳回上诉,维持原判。


律师提示

在二手房交易过程中,当事人经常会使用各种“避税高招”来降低税费成本,最常见的即为在申报纳税的房屋交易价格上做文章,例如签订“阴阳合同”高买低报、虚增装饰装修等各项费用做低房屋估价等等。然而,这些“高招”实际上是违反法律法规的偷逃税行为,且存在着严重的法律风险。合同中的房屋交易价格作假之后,双方易因实际履行价格、价款是否支付完毕等问题产生纷争,合同无法顺利履行,徒增成本、造成损失。而且,对于为规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的价格条款,法院一般认定为无效,同时,当事人还将面临因偷逃税行为受到行政处罚甚至刑事处罚的风险。但需要说明的是,价格条款的无效,并不影响合同其他部分的效力,当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,法院一般不予支持,而是认定双方应按照房屋的真实交易价格继续履行合同。总而言之,“避税高招”麻烦多、风险大,在签订合同时各方应本着实事求是的原则,诚信履约,避免纷争,防止受罚。