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律师姓名:王文静律师

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宅基地纠纷

父亲留下来的农村房屋到底是谁的?


案情简介:

孙先生的父亲突发意外于2017去世了,留下了两处农村房屋,一处的宅基地使用权人是父亲,一处是母亲。按照农村的习俗,家里有两个儿子,就要申请两处宅基地,以便将来孩子结婚居住使用。由于孙先生父亲意外身亡,没有留下任何遗言。经过家人商量,决定由孙先生独自继承宅基地使用权人是父亲的这套房子。正在孙先生去镇上询问如何办理继承手续的时候。赵女士突然跳出来阻止,理由是这套房子是她实际出资建造的,只是借用了孙先生父亲的名字申请的宅基地而已,房子是赵女士的,孙先生不能继承。双方为此发生了激烈的争吵,最后警察来了才将双方劝说开。孙先生本以为这事就此结束了,没想到很快就收到了法院的传票。原来赵女士起诉了孙先生,要求确认北京市大兴区某村的房屋归赵女士所有。孙先生气愤不已,这套房子于2001年建好之后,一直都是自己家人在使用,在长达16年的时间里,从未有人提出房子的产权争议,如今父亲的尸骨未寒,就有人出来争房子了。孙先生经过朋友介绍委托了北京市东元律师事务所的王文静律师代为处理。

法庭上,赵女士陈述,自己是孙先生所在村的出嫁女,现在已经是城镇户口,因为城镇户口不能在农村申请宅基地,所以她就通过村里的亲戚与孙先生建立了联系,双方协商一致,由自己实际出资,以孙先生的父亲名义申请宅基地,并且由孙先生的父亲负责组织施工建造。房子建好后,产权归赵女士所有,如未拆迁,赵女士随时可入住,如遇拆迁,拆迁利益双方均分。为此,赵女士还拿出来了2011年双方所签订的书面协议佐证,书面协议上有赵女士和孙先生父亲以及见证人的签字。

作为孙先生的代理律师,针对赵女士的理由提出诸多抗辩,其中最关键的两点:赵女士是城镇户口,她所主张的借名建房是违法的,房地是一体的,一旦支持了赵女士的诉求,意味着农村集体土地使用权的变相流转,这是我国现行法律法规明令禁止的,因此赵女士所依据的书面协议是违法无效的。其次,赵女士现行的证据并不能说明涉案房屋是赵女士实际出资建造的。因此,赵女士的诉求应当被驳回。

最终,法院采纳了我方这两点代理意见,驳回了赵女士的诉求。

王文静律师提醒:

1、农村房屋可以继承,但是宅基地不能继承。因为村民对房屋享有所有权,但是对宅基地仅有使用权。

2、房地一体,房随地走,地随房走,农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,因此农村房屋买卖以及本案中借名建房都会导致农村集体土地使用权的违法流转,因此都是违法的。实践中,还有在农村的集体土地上建造楼房,出售给本村以外的村民,同样是违法的。

3、三种例外情形是合法的:A、本村村民之间的房屋买卖,且购买人在本村没有其他住宅;2、购买的农房所使用的土地已经被征收为国有土地;3、购买后,城镇居民的户口迁入本村。

4、如果不符合例外情形,购买农村房屋会有很大的风险,尤其是在遇到拆迁,出售方反悔的情况下。因此购买农村房屋一定要慎重。