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宅基地纠纷

因拆迁急欲“索”回老宅,殊不知要赔偿高额信赖利益损失

   因得知老宅所在地有可能“拆迁”的消息后,老吴欲将10年前曾卖给他人在农村的房屋给讨要回来,没承想通过诉讼房子的确是要回来了,但是需要支付卖主25万余元的信赖利益损失。

 

    2002年,家住密云大城子的老张与同村的老吴签订了《卖房协议书》,约定老吴将父母遗产中的一处房屋卖给老张,价款1万元。此后,老张便将1万元给了老吴,老吴就将涉案房屋交由老张占有。2012年初,老吴的兄弟姐妹共五人将老吴、老张诉至法院,以老吴无权处分房屋为由请求确认卖房协议无效。

 

    法院经审理认为,老吴私自出卖四间房屋的行为侵犯了其他权利人的合法权利,属于无权处分,于2012528日作出判决:《卖房协议书》无效,并判决老张将涉案的北正房四间返还老吴及五位兄弟姐妹。

 

  判决生效后,老张另行起诉,要求老张返还房屋价款1万元,地上物增值款4万元及信赖利益损失30万元。

 

    诉讼中,法院依老张的申请,委托北京京评价格评估有限公司对涉案建筑物、树木的价值及宅基地区位补偿价进行了评估。2014114日,评估公司出具了《价格评估报告书》,确定评估对象于评估基准日的市场价格为464414元,其中宅基地区位补偿价426880元,建筑物、树木37534元。

 

  法院认为:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。

 

    老吴在明知诉争房屋系其与他人共有,仍私自出售,其应对合同无效承担主要责任。老张在购买房屋时未征询房屋其他权利人的意见,自身亦有过错,应承担合同无效的次要责任。

 

  老吴与老张之间的房屋买卖合同被认定无效后,老吴应返还相应的房屋价款。房屋及附属价值在老张占有期间增值。老吴应给付老张房屋及附属设施增值款。诉争的房屋及院落虽未进入拆迁程序,但相关的交易行为已完成多年,涉诉的房屋及土地价值有明显的提升,故老吴应当赔偿老张因合同无效造成的信赖利益损失。

 

最终法院判决老吴应给付老张房屋价款1万元,房屋及附属物增值款2.7534万元,信赖利益损失25.6128万元。