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精彩案例

逾期交房,损失如何计算?

案例:2016年1月20日,王某与刘某经某中介公司居间介绍,双方签订了房屋买卖合同,约定刘某购买王某名下的房屋一处,过户的时间为同年的3月20日之前,交房期限自过户之日至4月25日之前,结果因当地建委的过户规则发生了变化,导致王某与刘某的过户时间推迟到5月28日。双方于5月28日过户完毕,刘某即向王某提出交房及办理物业交割的要求,王某断然拒绝,理由是王某还没有收到银行发放的贷款。经过刘某的多次催促,王某一直采取回避的态度。后刘某不得已将其起诉至法院。在诉讼的过程中,王某配合刘某办理了交房及物业交割手续,但是拒绝承担违约责任。

王文静律师讲法:

1、就本案的情况,合同的原约定因为建委的过户流程发生了变化,属于不可归责于双方的事由导致的,对此双方都不承认延期过户的违约责任。但是由于过户日期的延期,导致交房的起算时间自然延后,就本案而言,双方的过户日期为5月28日,因此交房日期起始日期为5月28日。本案中,刘某在过户当日曾向王某提出交房及办理物业交割的要求,王某应当于该日配合刘某办理交房及物业交割手续,王某拒绝办理履行合同义务已经构成违约,因此王某的违约责任应当从5月28日开始计算。诉讼中,王某配合刘某办理了交房及物业交割手续,因此违约责任的截止日期应当为实际办理完毕之日。

2、本案中,因为双方已经约定了违约责任的计算方式,因此按照合同约定计算即可,否则,可根据同地段同户型同面积的房屋租金来计算交房的违约责任。另外,本案中,交房及物业交割是两项不同的合同义务,若两项义务均违反的话,则可根据合同的约定追索两项义务的违约责任。

3、若本案中没有约定交房及物业交割的日期或者约定的不明确,王某可以随时履行,刘某也可以随时要求王某履行,但应当给其必要的准备时间。