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借名买房纠纷

借名买房的法律风险

一、借名购房纠纷产生原因

(一)规避法律或限购政策。近年来,中央及部分地方政府相继出台了一系列房地产调控政策,购买房产需满足相应条件。而一些不具备购房资格的买房人,往往会选择借用他人名义购房。如在京连续缴纳个人所得税或社会保险不满五年无资格购房的非京籍人员;已经拥有住房的居民为规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定,家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房、两限房的购房者;还有一些来华外籍人员也会借名在京购房。

(二)规避银行限贷。近年来,由于房产价格的攀升,导致许多购房者没有能力一次性全额支付高额的房价款,需通过银行按揭贷款的方式支付房款,购买房产。但随着银行限贷政策的出台以及对贷款人资质的严格限制,一些因住房限贷政策影响不能办理按揭贷款,年龄较大、尚有大额贷款未偿还或因个人征信问题被限制贷款的购房者,为规避银行限贷,通常会通过借名买房达到购房目的。

(三)为享低价购房优惠条件。一些单位通过团购、集资建房等方式,以极其优惠的条件,将房产出售给本单位员工, 交易价格远低于市场价格。部分无购买能力或无购买意向的员工,往往会将单位购房指标进行转让。借名人与出售购房指标员工私下签订买房协议,以该员工名义签订购房合同,由借名人支付房款,并向该员工支付一定转让费,核发房产证后,再根据协议办理过户手续。此外,在拆迁过程中,借名购买拆迁安置住房的情况也时有发生。

(四)由于感情、家庭等原因借名购房。男女双方在恋爱期间一方以另一方名义出资购买房产,双方分手后,出资一方主张双方系借名购房;父母在子女结婚时出资以子女名义购房,在子女感情破裂、进行离婚诉讼时,往往会引发借名购房纠纷。父母以未成年子女名义购买房产,子女成年后双方发生矛盾,父母以出资及购房时子女未成年为由主张房屋产权,而子女一方主张父母的出资行为系赠与;一些老人在晚年时出资以其子女名义购房,但在子女先于老人去世的情况下,实际出资人往往与其子女的继承人产生纠纷。

(五)为转移财产、逃避债务而借名购房。债务人不履行到期债务,部分债务人为了隐匿财产,恶意逃避债务,将所购买的房屋登记在他人名下,给债权人和法院留下无财产的假象。审判实践中,还有一些财产来源不明或具有特殊身份的人员为掩人耳目,出资购买房屋后登记在其亲友名下。

二、借名购房的法律风险

借名购房在很多人看来似乎是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法,且有些购房者的确通过这种方式从中获益,但这些借名购房者却忽略了其中暗藏的风险。

(一)借名人面临的风险

一般而言,借名购房行为对于借名人来说,风险更大。如果登记人将房屋再次出售,或者将房屋抵押给他人,或其死亡后子女主张继承权,都会给借名人带来重大财产损失。具体而言,主要有以下几种风险:

一是登记人事后否认借名购房事实的存在,拒绝履行借名协议,办理房屋过户手续。因借名购房行为多发生在亲属、朋友之间,双方基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,随着房价的大幅上涨,登记人为获取巨大的经济利益或因其他原因往往会不顾及亲情、友情,否认双方之间存在借名购房的事实,进而拒绝办理房屋产权过户手续。在我院近三年审结的93件借名购房案件中,仅有5件有书面借名购房协议。部分借名购房书面协议内容,仅仅说明了出资关系,却未就房屋产权归属作出明确约定,从而导致实际购房者无法取得房屋产权。

二是违反政策、法规规定,借名购房协议可能被认定无效。借名人购买经济适用房等保障性住房时,即使与登记人签订有书面借名协议,但因该类房产是具有保障性质的政策性住房,国家对该类房产的交易具有严格规定和限制,购买人必须满足国家规定的条件,购买主体资格具有专属性。因借名购买政策性住房,违反了国家政策,损害了社会公共利益,审判实践中,借名购房协议存在被法院认定无效的可能,借名人无法实现获得房屋产权的目的。

三是借名人被要求腾退所购房屋。由于房屋产权登记在登记人名下,一旦登记人否认与借名人之间存在借名买房约定,登记人往往会要求借名人返还房屋,借名人将面临被起诉腾退房屋的风险。

四是房屋因登记人涉诉而被查封或处分,或因登记人去世导致房屋被继承。借名购房系借名人和登记人之间的约定,根据公示公信原则,房屋所有权证载明登记人为所有权人,一旦登记人涉诉,该房屋作为其财产面临被查封或处分的风险。如登记人离婚时,其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割;登记人负有债务时,债权人可以要求法院查封并拍卖该房产。如果登记人意外死亡,该房屋可能会因为继承关系而被他人继承。

五是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在登记人名下,在其另行出售房屋时,第三人有理由相信登记人为房屋所有权人,当房屋已经转移登记至第三人名下时,借名人将面临丧失房屋的可能。

(二)登记人面临的风险

虽然借名购房行为一般情况下会使借名人面临较大风险,但对于登记人而言,也同样面临风险。登记人一旦出借自己的名义给他人购房、办理按揭贷款,就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录,在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户给了借名人,这些记录也不会消除,势必影响到将来自己买房能否享受到的优惠政策。此外,如果借名人不及时按揭还款,还会影响个人的征信记录,导致今后贷款受阻。

三、对借名购房的建议

针对上述风险,我们建议即将或已借名购房者摒弃规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理。

(一)对借名人的建议

一是未取得保障性住房购房资格的切莫借名购房。因借名购买经济适用房违反政策,故即使有书面协议或进行公证,也可能因协议违反国家政策、损害社会公共利益而被认定无效。因此,我们建议未取得保障性住房购房资格的市民不要为了贪图便宜而借名购房。

二是借名购房人应注意保护好自身权益。对于不违反国家法律、政策的借名购房人,借名人与登记人应签订书面协议,对出资、房屋的产权归属等作出明确约定,必要时可对协议进行公证。借名人在支付房款时宜选择银行转账方式直接向开发商或出卖人支付房款等费用。实际出资人一定要留存银行转账记录、收据收条等出资相关证据,以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时,出资人可以此为依据向对方主张债权、减少损失。

(二)对登记人的防范建议

一是借名易致自身利益受损。尽量避免借名给他人用以购房或办理按揭贷款手续,以免今后自己在购房、售房方面所能享受到的贷款利率优惠、税费减免等利益受损。

二是借名购房应有书面约定。如果登记人与他人达成借名购房协议,应就房款支付、贷款偿还以及因房屋所产生的相关责任与义务等事项作出明确的书面约定,以防因借名人未能及时归还银行贷款而导致银行向登记人主张权利后,登记人由此所遭受的损失可以向借名人追索。