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成功案例

二手房买卖纠纷如何应对!



案例一:2015年5月,李某夫妇合计着换个大点的房子,主意一定,他们便将现住的80几平的小房子挂到网上出售。由于这套房产交通便利、配套齐全,一经挂出,就引来许多人询问。见此情状,李某夫妇心中大喜,想着能卖个好价钱。经中介介绍,李某与购房人杨某见面商谈后,当即签下合同,约定以100万元的价格出售该房产,由杨某先支付10万元定金,尾款支付完毕后办理过户手续。

 

没曾想在合同签订后,园区房价就像坐了火箭,嗖嗖地往上涨,李某房子所在小区的均价短短几个月就突破了两万大关。李某夫妇立时觉得房子卖亏了,便以房产证遗失要补办为借口,玩起了拖延战术。买家杨某则认定了要买这套房子。令人意想不到的是,卖家李某率先以杨某不支付剩余房款为由,将买家杨某告上了法院,请求解除房屋买卖合同并由杨某支付违约金。审理中,杨某依法提起反诉,请求判令李某配合继续履行合同并支付违约金2万元。

 

法院经审理认为,卖家李某遗失房产证并未予补办,缺乏正当理由,属于阻却房屋买卖合同交易正常进行的行为,构成根本违约,应承担相应违约责任。最终园区法院驳回了卖家李某的全部诉讼请求,判决买家杨某在规定期限内支付剩余房款后,卖家李某即应协助办理房屋权属登记过户手续,另外,还判决卖家李某向买家杨某支付违约金2万元。

 

以案说法:本案关键点在于买家主张继续履行合同的请求应否支持?

 

根据法律规定和司法实践,二手房买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方当事人坚持要求继续履行的,经审查合同继续履行不存在现实困难的,法院一般会判决双方继续履行合同。这里所说的“合同继续履行不存在现实困难”主要是指,一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封;二涉案房屋上没有抵押等他项权,若有,也应具备解押条件;三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。

 

需要特别指出的是,法院判决继续履行合同的同时,对于守约方要求违约方同时支付违约金的诉讼请求,会依法一并予以支持,以彰显法律对违约失信者的惩戒功能。



案例二:朱某之前和朋友办厂,不料想投资失败,不仅血本无归,还亏了一大笔钱。怎么填上这个亏空呢?朱某想到了卖房。朱某的房子是和妻子的夫妻共同财产,朱某想“先卖了筹点资金还钱,过了难关开始盈利了再给家里人换套大房子吧。”2015年7月,朱某的妻子正好被公司派驻外地出差2个月,朱某自作主张将房子挂出去售卖。没几天,中介便带着看房的林某来了,林某对朱某私自卖房的事情毫不知情,只觉得价钱合理便爽快的签下了合同。一个多月后,朱某妻子出差回来得知朱某私自卖房的事情后,表示坚决反对。后来,买卖双方协商未成,买方林某诉至法院,要求卖家朱某夫妇继续履行合同。

 

法院经审理认为,朱某与林某签订的房屋买卖合同合法有效,但由于没有证据证明涉案房屋的另一名共有人即朱某妻子事先同意朱某签订涉案合同,而且事后朱某妻子也没有认可朱某的签约行为,故上述合同虽然有效,但由于未取得其他共同共有人同意而致使涉案房屋的所有权不能转移,故合同实际无法继续履行。于是,法院依法向买家林某进行了法律释明,林某遂变更诉讼请求为判令朱某赔偿损失90万元。目前该案正在依法审理中。

 

以案说法:本案的关键点在于买家的损失如何认定?


根据法律规定和司法实践,二手房买卖合同签订后,因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现,守约方要求解除合同,并要求违约方赔偿房屋差价损失等可得利益损失的,应酌情予以支持。在认定和计算可得利益损失时,应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施而导致损失不当扩大的部分、守约方亦有过错所造成的损失等,并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

 

需要特别说明的是,二手房买卖合同中一般都有违约金条款,常约定按照总房款的10%或20%计算违约金。据此,有的当事人误以为违约最多支付10%或20%的违约金就行了。其实不然,根据法律规定,合同约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以增加。从园区法院受理的案件来看,部分小区房价在短短数月内增幅高达40%以上,此种情形下,即便守约方主张的赔偿损失金额超过了合同约定的总房款10%或20%的违约金数额,也有可能会得到法院支持。