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成功案例

共同出资买房,转让时如何处理?

一、案情介绍

2012年,张小姐看上一套总价42万元的房屋,由于资金不够,便与姑妈张女士共同出资买下房屋,张女士出了21万元,但房产证上仅写了张小姐一个人的名字。

四年后,张小姐同意将房屋转让给姑妈。双方签订房屋买卖合同,约定房屋价格为96万元。张女士只把25万元购房款打入张小姐账户后,张小姐将房屋交付给了姑母。此后,张小姐数次向姑妈讨要剩余购房款,均遭拒绝。无奈之下,张小姐将张女士告上法庭,要求支付剩余购房款71万元。

张女士认为,这套房子有自己的份,她所付的25万元钱已足够买下房子。同时,合同中签订的96万元购房款并非双方真实意思表示,因为在与张小姐协商买房过程中,自己曾收过张小姐父亲的一份传真,传真上表示,张女士母子只需要再出资36万元即可。张女士认为,张小姐父亲的这份传真属于表见代理行为,是双方对房屋价款的一个认定,而张小姐父亲曾找她借过钱,剩余购房款与此相抵后,便不再欠房款。

法院认为,张小姐父亲发传真的行为不能构成表见代理。虽然当时的购房款是一人一半,但由于购房的契税、中介费等为张小姐支付,法院酌情判断原被告双方的出资比例为“四六开”。根据房屋总价为96万元,张女士所占房屋份额为38.4万元,因此应向原告支付房款57.6万元,除去已付的25万元,还应支付32.6万元。

二、律师分析

1、张女士当年21万的出资应认定为购房款。本案中,张小姐未就借款的主张提供证据证明。考虑到该款数额较大,支付的时间早在2002年,如为借款,张小姐至今未予归还,张女士亦不催讨,显然不符常理,据此可以证明这套房为双方共同出资购买。

2、张小姐父亲的行为不构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第49条:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。本案中,对于传真件的真伪,双方均不能提供确凿的证据加以证明。即使该传真件为真,根据表见代理的构成要件,张小姐父亲的行为也不能构成表见代理。因为,虽然张小姐父亲参与了房屋买卖的过程,但张小姐并未授权父亲转让房屋。

三、律师提醒

对于共同所有的房屋,结合实际情况,可通过如下方式处理该房屋:1、由双方协商,将房屋确定归一人所有,并由取得房屋所有权的一方给予对方适当补偿。2、若双方均欲取得房屋,可通过双方竞价方式确定房屋总价款及所有权归属,再由取得房屋所有权的一方给予对方约定比例的房屋价款。3、若双方均无意取得房屋或无力单独购买,则任何一方均可在征得对方书面同意后将房屋作价——对于该价格,他方在同等条件下享有优先购买权——卖与第三方,取得的房屋价款由双方平分或按约定的比例进行分割。4、若双方通过以上方式均无法达成一致,则任何一方都可向房屋所在地人民法院起诉,请求通过诉讼途径分割共同财产。