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成功案例

购买未领取权属证房屋 合同为何无效?

案例简介:

李某的父亲由宋某作为中介方,以李某的名义与钱某签订了一份房地产经纪合同,购买位于某区域的商品房一套,李某的父亲并按合同约定交付给钱某定金20000 元。合同签订后,李某发现该合同上卖方写的是张某,而在上面签名的却是钱某,经到房产局咨询和核实后,李某找到钱某,要求退还定金20000元。后得知该房屋是刘某购买给张某的,但尚未办理产权过户手续。

李某的父亲所交的20000元定金实际上在刘某手中,李某的父亲找到刘某,经交涉,刘某同意退回17000元。李某的父亲在收到17000 元后,出具了收条,并在收条上注明“另外补偿叁仟元整给房主”。后李某在向刘某索要3000 元未果的情况下,诉讼至人民法院,要求刘某返还3000元定金,钱某对刘某的返还义务负连带责任。

律师说法:

法院认为,李某与钱某、宋某签订的房地产经纪合同,因钱某并非房屋的所有权人,而刘某亦未依法登记领取该房屋的权属证书,故该房地产经纪合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定,系无效合同。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”的规定,因此刘某应当返还全部定金20000元;被告钱某与李某签订了房地产经纪合同,并收取了定金,应承担连带清偿责任。所以,法院依法判决了刘某应返还李某3000元定金款,以及被告钱某对上述款项承担连带清偿责任。

一般说来,在司法实践中,法院对卖方未取得房屋所有权证而出售房屋,有关房屋买卖合同效力认定问题上,做法很不一致,有的认定有效,有的认定无效。但是近年来,法院日渐趋向于认定有效。

律师认为,判断民事合同的效力,其法律依据是民事法律法规,是《民法通则》、《合同法》,而不应该是行政法律法规《城市房地产管理法》。本案中当事人签订的《房地产经纪合同》应当认定为无效合同,合同签订人钱某既不是房主本人,其甚至与房主没有任何联系。钱某明知刘某不是房主,自己既没有房主的委托手续,也没有刘某的委托手续,而以自己的名义签订合同并收取定金,其主观存在过错。并且钱某将定金转交给刘某也是没有任何法律和合同依据的,该转交行为也存在过错,因此钱某对《房地产经纪合同》无效和定金的转交均存在过错,其应承担连带返还责任。依据《合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。